Закон о долевом строительстве и эскроу-счетах направили в Сенат
Законодательная палата Олий Мажлиса приняла во втором и третьем чтениях законопроект «О строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости на основе долевого участия», который определяет права и обязанности застройщиков, дольщиков и государственных органов, а также устанавливает порядок их взаимодействия. Документ направлен в Сенат.
Одним из ключевых положений документа является использование эскроу-счетов – специальных банковских счетов, на которых хранятся средства покупателей до выполнения застройщиком установленных обязательств.
Согласно предлагаемому порядку, деньги дольщиков не будут поступать непосредственно в распоряжение строительной компании. Банк перечислит их застройщику только после завершения строительства в соответствии с установленными требованиями и ввода объекта в эксплуатацию.
Система эскроу-счетов внедряется в Узбекистане поэтапно на основании указа президента от 27 января 2025 года. С 1 июля 2025 года застройщики и покупатели получили возможность использовать этот механизм на добровольной основе.
С 1 января 2026 года привлечение средств дольщиков должно осуществляться исключительно через эскроу-счета. Новый законопроект призван закрепить необходимые правовые гарантии и урегулировать отношения между участниками строительства.
На заседании депутат Шокиржон Ахмедов сообщил, что в настоящее время с использованием механизма эскроу-счетов строится 251 жилой комплекс, а количество заключенных договоров превысило 5 тыс.
Какие требования установят для застройщиков?
Согласно закону, строительные компании смогут привлекать средства граждан только при соблюдении ряда обязательных требований.
В частности, застройщик должен соответствовать установленным законом критериям, зарегистрироваться в Единой информационной системе, заключить генеральное соглашение с уполномоченным банком и опубликовать проектную декларацию.
Кроме того, договоры долевого участия будут подлежать обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
Такие меры призваны предотвратить случаи незаконного заключения договоров и повторной продажи одной и той же квартиры нескольким покупателям.
При подготовке документа ко второму чтению депутаты дополнительно уточнили, что нотариально удостоверять потребуется не только первоначальный договор, но и все последующие изменения и дополнения к нему.
Это должно исключить практику изменения условий сделки с помощью неофициальных дополнительных соглашений, которые могут ущемлять права покупателей жилья.
Закон предусматривает дополнительные механизмы защиты граждан от недобросовестных застройщиков. Если строительная компания привлечет средства населения с нарушением требований законодательства, дольщик получит право потребовать возврата внесенных денег, а также выплаты процентов за пользование ими.
Отдельные нормы направлены на предотвращение остановки строительства. В случае возникновения серьезных проблем предусматривается возможность замены застройщика или уполномоченного банка, а также использования финансовых механизмов для продолжения работ.
По мнению депутатов, такие меры позволят снизить риски замораживания строительных проектов и защитить интересы граждан, вложивших средства в приобретение недвижимости.
Проблемные объекты будут выявлять раньше
При доработке законопроекта особое внимание уделили срокам передачи жилья покупателям. В частности, при нарушении установленного срока сдачи объекта больше не потребуется дополнительно ждать шесть месяцев, чтобы признать строительство проблемным.
Кроме того, застройщик не сможет добиться исключения объекта из реестра проблемных исключительно путем выплаты компенсации, если выявленные нарушения так и не устранены.
Информация о строительных проектах будет размещаться в Единой информационной системе. Граждане смогут получать открытые сведения о застройщике, объекте недвижимости и ходе выполнения строительных работ.
Это позволит потенциальным покупателям проверять информацию о строительных компаниях и реализуемых ими проектах до заключения договора.
В законе предусмотрен переходный порядок применения новых правил. Его действие будет распространяться на объекты недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления документа в силу.
По мнению депутатов, такой подход позволит избежать правовых сложностей и снизить риски приостановки строительства объектов, реализация которых уже началась.
Кроме того, из документа исключили положения, допускавшие требование от предпринимателей неопределенного перечня дополнительных сведений и документов. По более чем десяти отсылочным нормам установлены сроки разработки подзаконных актов.
По итогам обсуждения депутаты приняли законопроект в третьем чтении и направили его на рассмотрение Сената Олий Мажлиса. Для вступления новых норм в силу документ должен пройти дальнейшие законодательные процедуры, включая одобрение Сенатом и подписание президентом.
Ранее в Минстрое заявили, что внедрение системы эскроу-счетов в строительной отрасли Узбекистана не приведет к росту стоимости жилья.